房地產(chǎn)信貸調(diào)查：銀行研究警惕高杠桿

開(kāi)年以來(lái)，樓市之熱，甚至超出銀行機(jī)構(gòu)的預(yù)期。

目前，北京和上海已經(jīng)普遍出現(xiàn)首套房8.5折利率優(yōu)惠，有銀行甚至給出8.3折或更低折扣；二套房利率原先基準(zhǔn)上浮10%的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有所松動(dòng)，已有銀行開(kāi)始執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

多個(gè)信源向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)，3月2日下午，上海相關(guān)監(jiān)管部門(mén)召開(kāi)會(huì)議，主要就各銀行房貸價(jià)格、投放計(jì)劃和與中介合作的情況進(jìn)行調(diào)研。

有消息人士表示，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)目的有三方面：一是希望各家銀行不要在利率上打價(jià)格戰(zhàn)，保持價(jià)格穩(wěn)定；二是希望了解各家銀行個(gè)人住房按揭貸款的投放計(jì)劃；三是了解銀行與房產(chǎn)中介合作的情況，特別是在合作中是否遇到問(wèn)題和困難。

“房?jī)r(jià)快速上漲，投機(jī)情緒加重，還是要謹(jǐn)慎。”有銀行零售一線人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

無(wú)論是從房貸申請(qǐng)人自身的資質(zhì)，還是房產(chǎn)本身的情況，多家受訪銀行人士表現(xiàn)出更趨謹(jǐn)慎的態(tài)度，特別是對(duì)“假按揭”（虛假交易）、資金杠桿（首付配資）等情況給予更大關(guān)注。也有銀行表示將采取措施，以防惡意“撬動(dòng)杠桿”的情況。

一月上海個(gè)人住房貸款創(chuàng)三年新高

新高紀(jì)錄還在持續(xù)創(chuàng)造。

央行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海地區(qū)個(gè)人住房貸款新增1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元。

一月上海地區(qū)新增個(gè)人住房貸款346.3億元，打破去年9月218.9億元的增量紀(jì)錄，創(chuàng)下近三年新高。

可以比較的是，截至2015年12月末，北京地區(qū)個(gè)人住房貸款超5800億元，新增1371.4億元，同比多增906.3億元，同比增長(zhǎng)30.3%，增速較2014年提高19個(gè)百分點(diǎn)。其中，7月份單月新增量創(chuàng)下五年來(lái)的新高。

某國(guó)有大行內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，1月開(kāi)始該行個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)提速。“為配合‘去庫(kù)存’，銀行業(yè)普遍在大量投放信貸。”該國(guó)有大行人士表示。

另一家國(guó)有大行相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)測(cè)人士則表示從2月份開(kāi)始出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，同比增幅甚至達(dá)到100%。

一家股份行個(gè)人金融部人士透露，今年個(gè)人住房貸款指標(biāo)比2015年增長(zhǎng)約30%。另一家大型城商行的年增長(zhǎng)指標(biāo)也為30%。

某股份制銀行人士透露，個(gè)人住房按揭貸款是總行2016年定調(diào)的三大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，其中一線城市被寄予厚望。“據(jù)我了解，個(gè)人住房按揭貸款30%的增長(zhǎng)應(yīng)該還是一個(gè)保底的狀況。”

其還透露，上海地區(qū)某農(nóng)商行1、2月的個(gè)人住房按揭貸款投放已接近國(guó)有大行的水平。

多位金融界人士表示：“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)不高，唯一的風(fēng)險(xiǎn)是‘斷供’。”

“之前溫州有過(guò)，陜西前兩年也出現(xiàn)過(guò)，但這種情況只會(huì)出現(xiàn)在三四線城市，北上廣深因?yàn)橘?gòu)房量較大，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)小，所以不構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”有城商行人士分析稱。

有上海銀行業(yè)人士表示，回顧目前為數(shù)不多的“斷供”的案例，主要是2007年到2010年之間的一些房貸客戶，有借款人個(gè)人財(cái)務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致的；也有個(gè)別升值空間遠(yuǎn)低于預(yù)期的別墅持有者。

對(duì)于一線城市的金融機(jī)構(gòu)而言，潛在風(fēng)險(xiǎn)另有考量。

“大家都說(shuō)上海沒(méi)問(wèn)題，但其實(shí)我們觀察到一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注”，有股份制銀行上海地區(qū)零售部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一些樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)群體盡管有財(cái)富積累，但投機(jī)心態(tài)較強(qiáng)。

值得一提的是，該類購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)的是銀行的合作樓盤(pán)（新房），或者是通過(guò)銀行合作中介（二手房），作為批量客戶，銀行一定程度上也是批量接受。

“比如，如果是和樓盤(pán)有合作，他們那邊批量推薦的客戶，我們一般不對(duì)具體的申請(qǐng)者做特別要求。另外，其實(shí)像單價(jià)十幾萬(wàn)這種樓盤(pán)，總價(jià)上千萬(wàn)的，我們比較青睞的公務(wù)員、老師等工薪階層也沒(méi)辦法買(mǎi)。”上述股份行人士表示。

有銀行零售條線資深人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前存在中介推薦給銀行的打包客戶質(zhì)量參差不齊。“推薦過(guò)來(lái)10個(gè)客戶，里面夾個(gè)兩三個(gè)次的。”

銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在各地調(diào)研結(jié)果表明，目前市場(chǎng)上已經(jīng)普遍出現(xiàn)首套房基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠，也有極個(gè)別出現(xiàn)8.3折以上。

國(guó)有大行中，以農(nóng)行為例，農(nóng)行上海某支行個(gè)人客戶經(jīng)理表示：“商業(yè)貸款金額以180萬(wàn)元為界，超過(guò)180萬(wàn)的，利率折扣可低至8.5折；180萬(wàn)以下的，折扣為8.6折。”

北京分行則已有8.3折優(yōu)惠。另外，工行北京分行對(duì)于首套房也是執(zhí)行首付三成，首套利率可低至8.5折。

股份制銀行中，招行和民生較有代表性。

招商銀行上海某支行，房貸客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“商貸在100萬(wàn)元-200萬(wàn)元之間的，利率優(yōu)惠為8.7折，200萬(wàn)元到400萬(wàn)元的，利率優(yōu)惠8.6折，400萬(wàn)元-1000萬(wàn)元的優(yōu)惠8.5折。”

民生銀行則針對(duì)不同的合作樓盤(pán)和二手房中介，以及客戶資質(zhì)，有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。

城商行和農(nóng)商行中，寧波銀行在杭州地區(qū)執(zhí)行的基本標(biāo)準(zhǔn)為首套利率9折，二套利率1.1倍。上海農(nóng)商行首套房貸款優(yōu)惠可低至8.3折，二套房利率可低至基準(zhǔn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，杭州地區(qū)的銀行首套房按揭多執(zhí)行25%首付，平均利率是基準(zhǔn)95折，業(yè)務(wù)一線執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策規(guī)定30%首付，但一般實(shí)際執(zhí)行40%首付。

上述利率折扣來(lái)自各銀行分支機(jī)構(gòu)相關(guān)人士，并未得到銀行官方確認(rèn)，具體執(zhí)行利率可能存在差異。

有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，考慮到資金和稅務(wù)等成本，目前銀行房貸的保本價(jià)在83折左右，“低于這個(gè)價(jià)格，一定是虧的”。

多個(gè)信源向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)，3月2日下午上海相關(guān)監(jiān)管部門(mén)召開(kāi)會(huì)議，主要就各銀行房貸價(jià)格、投放計(jì)劃和與中介合作的情況進(jìn)行調(diào)研。

某大行信貸部門(mén)人士接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)稱，目前還沒(méi)有對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整，但對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)保持密切關(guān)注。

有股份制銀行上海分行零售部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，據(jù)目前上海樓市的情形，會(huì)更嚴(yán)格審核貸款人的資質(zhì)，正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業(yè)人士表示，正在研究考慮提高首付比例。

前述某大行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)監(jiān)測(cè)人士認(rèn)為，目前銀行關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，是擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲情況下，房子的評(píng)估價(jià)格虛高。通過(guò)少交首付的方式，套用銀行資金投向其他領(lǐng)域，比如高收益理財(cái)，或者資本市場(chǎng)。

多名受訪銀行人士還提到了當(dāng)前“假按揭”的風(fēng)險(xiǎn)，也就是投機(jī)者看漲房?jī)r(jià)，進(jìn)行虛假買(mǎi)賣(mài)，從銀行套取現(xiàn)金，而這需要銀行和房管部門(mén)雙把關(guān)。

民生銀行上海地區(qū)相關(guān)零售人士則表示，除了嚴(yán)格審核貸款人本身的背景，在合作樓盤(pán)的選擇上，也盡量不碰外環(huán)以外的房子。

地產(chǎn)公司融資成本快速下降

一邊是個(gè)人住房按揭貸款的迅速擴(kuò)張，另一邊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也在去年開(kāi)始回暖。

根據(jù)央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)，1月上海地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款止跌回升，新增135.5億元；其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增加最多，單月新增378.7億元，同比多增379億元；商業(yè)用房開(kāi)放貸款增加68.8億元，同比多增3.1元。

回顧2015年上年半以來(lái)，上海地區(qū)商業(yè)用房開(kāi)放貸款一直保持較快增長(zhǎng)。

以去年11月為例，當(dāng)月商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)房地產(chǎn)貸款余額的21.2%，高出全國(guó)約1倍，同比增速高出轄內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速12.3個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，值得注意的是，根據(jù)權(quán)威部門(mén)相關(guān)調(diào)查，除了表內(nèi)信貸，還有相當(dāng)銀行資金通過(guò)表外投向了商業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)人行北京營(yíng)管部統(tǒng)計(jì)，2015年北京地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比年初增加390.1億元，而2014年為減少105.4億元。

有財(cái)富管理公司產(chǎn)品人士表示，自去年以來(lái)，可以觀察到地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本急速下降。“我們接觸的是主要是百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)商，去年年初他們的融資成本在1百分之十四五，到下半年，到百分之十二三，到今年直接到10%以下。直接原因是銀行和信托原來(lái)停掉的業(yè)務(wù)又恢復(fù)了，地產(chǎn)公司從拿地的保證金到開(kāi)發(fā)貸，全鏈條提供融資，資金很充裕。”

不過(guò)，某大行有關(guān)信貸部門(mén)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面，總量是在壓降控制。“我們目前只做一線城市和二線優(yōu)質(zhì)客戶項(xiàng)目，三四線基本不做。對(duì)開(kāi)發(fā)商還上調(diào)了資質(zhì)等級(jí)要求。”

而有某浙江地區(qū)城商行人士則表示，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸中會(huì)對(duì)客戶、區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行三把關(guān)。其介紹稱，總行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸進(jìn)行名單管理。區(qū)域維度向一線城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)人口導(dǎo)入型城市靠攏，比如杭州、嘉興（靠近上海）、湖州、麗水（靠近江西）。

某大行宏觀策略研究認(rèn)為，目前高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，主要調(diào)控導(dǎo)向還是“去庫(kù)存”。目前全國(guó)土地供應(yīng)在減少。“深圳那邊有一些調(diào)控政策，但是北京上海目前還沒(méi)有。今年上半年可能開(kāi)始調(diào)整，下半年根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)，政府有可能采取一些行政手段，比如提高稅率的百分比，調(diào)整首付比例等，調(diào)控一線城市房?jī)r(jià)。”該大行相關(guān)研究人士表示。

“風(fēng)險(xiǎn)最大的，還是商業(yè)地產(chǎn)”，另有上海地區(qū)城商行人士分析稱，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)實(shí)體商場(chǎng)的沖擊，以及上海不斷上漲的租金，一定程度上遏制了商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的速度。

對(duì)此，上海銀監(jiān)局也在持續(xù)開(kāi)展全口徑壓力測(cè)試，并要求各機(jī)構(gòu)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)總敞口管理，合理設(shè)定符合自身風(fēng)險(xiǎn)偏好的房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管控。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。