樓市紅利催熱次中心板塊二手房 剛改群體得實(shí)惠

相比于去年的“3·30”新政，今年樓市的開年大戲似乎來得愈發(fā)早了一些，農(nóng)歷新年未到，央行就宣布在非限購城市將最低首付款下調(diào)至25%；而假期剛剛結(jié)束后，契稅降低的利好又接踵而至，政策疊加效應(yīng)下，二手房升溫明顯，而打算置業(yè)城區(qū)的剛改族，則成了最為受益的群體。與黃金節(jié)點(diǎn)的中心城區(qū)相比，天津市區(qū)還有許多處于爆發(fā)前夜的價(jià)值洼地，雖然略顯沉寂，但從某種程度上講，這些板塊也聚集著樓市升值的巨大能量，發(fā)展?jié)摿蛟S更具“想象空間”。

新靴漸落地剛改群體得實(shí)惠

央行、銀監(jiān)會(huì)2日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，要求在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

春節(jié)過后，據(jù)悉本市部分銀行已開始執(zhí)行二手房貸款新政：名下無按揭貸款記錄的，按首次購房執(zhí)行，首付2成，利率最低85折；名下有按揭貸款的，首付3成，其中，按揭貸款已結(jié)清的，按首套利率執(zhí)行，最低85折；按揭貸款未結(jié)清的，按照二套貸款利率執(zhí)行，即最低基準(zhǔn)的1.1倍。

新靴逐漸落地后，剛需及改善型購房者成為最為受益的人群。入市門檻的降低令不少購房者的一次性支付成本減輕了不少，原本只夠得上環(huán)城區(qū)域的，現(xiàn)在使使勁兒或許也能擠進(jìn)市內(nèi)六區(qū)了。家住太陽城的楊女士想給父母在附近也買一套住房，但因?yàn)槭诸^現(xiàn)金有限，且名下有了一套貸款未清的房產(chǎn)，所以一直未拿定主意，但新政執(zhí)行后，二套房首付降至三成，也就是說100萬的房子首付一下子少了10萬元，因此，春節(jié)過后，楊女士又開始為了買房的事重新奔波了起來。

利好刺激城區(qū)二手房持續(xù)活躍

根據(jù)天津中原二級(jí)市場(chǎng)策略中心統(tǒng)計(jì)顯示，1月，我市存量房成交面積市內(nèi)六區(qū)占比41%，環(huán)城四區(qū)占比23%，濱海新區(qū)占比19%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣占比17%。由此可見，市內(nèi)六區(qū)在二手房市場(chǎng)中占據(jù)著不可撼動(dòng)的“主力軍”角色。春節(jié)小長(zhǎng)假期間，天津市內(nèi)六區(qū)二手房成交占到了全市一半以上。不難看出，在首付“新降”后的首周，盡管適逢傳統(tǒng)節(jié)慶的交易淡季，但是，二手房市場(chǎng)對(duì)于新政的反饋顯然更為快速，市區(qū)的二手房成交量幾乎達(dá)到新房成交量的四倍。而契稅的下調(diào)更是直接刺激了二手房市場(chǎng)的加速升溫。

我愛我家南開區(qū)咸陽路店經(jīng)理李波介紹，與去年年末相比，目前板塊內(nèi)二手房成交整體呈現(xiàn)出房源供應(yīng)充足、成交日益活躍的趨勢(shì)，一些老社區(qū)的成交均價(jià)基本在14000至15000元/平方米，10年之內(nèi)的新小區(qū)均價(jià)約在20000元/平方米以上，由于該片區(qū)的產(chǎn)品戶型較小，所以兩室的總價(jià)也就在100萬左右，雖然距離新興的中北鎮(zhèn)板塊車程不遠(yuǎn)，但是其新房價(jià)格不低，且戶型較大，所以總價(jià)算下來也是一筆不小的房款，最主要的原因是，板塊隸屬南開區(qū)，對(duì)于有著市區(qū)情結(jié)的購房者來說，這一片區(qū)內(nèi)二手房的吸引力顯然更為巨大。

“除了學(xué)區(qū)房這種特殊產(chǎn)品，市區(qū)的二手房與新房相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是很明顯的，對(duì)于大多數(shù)剛改群體而言，市中心的房?jī)r(jià)著實(shí)有些高不可攀，”河?xùn)|區(qū)盛世嘉園附近某中介門店置業(yè)顧問告訴記者，“近一段時(shí)間以來，周邊的成交主力還是以兩室戶型居多，幾乎占到了六七成左右，還有一部分是面積較大的一室戶型，相比較而言，三室戶型的關(guān)注度與去年相比有了小幅減弱，80萬至120萬左右的掛牌房源的問詢比例最高，也是最為緊俏熱銷的產(chǎn)品類型。”有專家預(yù)測(cè)，隨著政策利好刺激的逐漸顯現(xiàn)，2016年，中心城區(qū)的二手房將持續(xù)保持活躍。

“次中心區(qū)”價(jià)值洼地板塊升溫

縱覽2015年津城二手房各個(gè)區(qū)縣的成交情況，四成以上依舊來源于中心城區(qū)，大部分購房者依舊青睞中心城區(qū)，但由于中心城區(qū)房源價(jià)格較高，使得許多剛需客戶望而卻步，不得不選擇總價(jià)較低的“次中心區(qū)域”置業(yè)，2016年，樓市紅利不斷加碼的預(yù)估下，次中心城區(qū)有望成為剛改群體的置業(yè)熱門板塊。

我愛我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，中心城區(qū)二手房的價(jià)格不斷上漲使得許多經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的剛需購房者不得不將目光轉(zhuǎn)移到外環(huán)以內(nèi)，緊鄰快速路的次中心區(qū)域置業(yè)，如：河?xùn)|萬達(dá)、南開嘉陵道、河北寧園等片區(qū)，另一方面，由于近年來次中心區(qū)域的熱點(diǎn)商圈逐漸崛起，生活配套日益完善，加之軌道交通編織成網(wǎng)，多條地鐵線路地建設(shè)拉近了次中心區(qū)域與中心城區(qū)的距離，居住在地鐵周邊的人群可以更加方便、快捷地到達(dá)目的地，這就為次中心地區(qū)的區(qū)域價(jià)值增添色彩。

記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本市市內(nèi)六區(qū)中不乏一些價(jià)值洼地板塊，比如紅橋區(qū)水木天成板塊，均價(jià)在15000元/平方米左右，兩室戶型基本集中在70至100平方米之間，板塊內(nèi)的小區(qū)房齡相對(duì)較新，生活配套豐富；華苑板塊屬于南開區(qū)較為高端的片區(qū)，產(chǎn)品類型多樣，既有天華里、日華里這樣的老牌社區(qū)，也有像陽光100這樣的涉外公寓，兩室戶型跨度較大，從60多平方米到130多平方米不等，均價(jià)多不超過20000元/平方米，所以對(duì)于年輕置業(yè)者來說很具吸引力；河西區(qū)的小海地板塊內(nèi)有許多房齡較新的高端社區(qū)，且兩室戶型主要為70、80平方米左右，均價(jià)近幾年漲幅不多，所以對(duì)于青睞市區(qū)的購房者來說也頗具一定的吸引力；還有河北區(qū)的江都路、月牙河板塊，雖然房齡不具優(yōu)勢(shì)且產(chǎn)品戶型較小，但是由于交通十分便利、配套成熟且單價(jià)較低所以特別受到中老年置業(yè)者的歡迎。

專業(yè)人士表示，類似的次中心城區(qū)價(jià)值洼地板塊通常有著一些共同的特點(diǎn)，如地點(diǎn)仍然屬于市內(nèi)六區(qū)、地理位置并沒有在外環(huán)線以外、片區(qū)的居住氛圍高、小區(qū)普遍為房齡15-20年的老房源居多，但是戶型小、總價(jià)低，可以滿足剛需首次置業(yè)購房者前期資金壓力大、購房預(yù)算緊張，但是同時(shí)又可以居住在市內(nèi)六區(qū)、交通購物便利片區(qū)的需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。