2月2日,央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,在不實(shí)施樓房“限購(gòu)”措施的城市,對(duì)于首次購(gòu)買普通住房的家庭,原則上最低首付款降低至25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);已經(jīng)擁有一套住房的家庭,即便貸款尚未結(jié)清,為改善生活再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款,最低首付款比例將調(diào)整至不低于30%。
此項(xiàng)政策一經(jīng)公布,立刻引發(fā)各方熱議,有分析指出,樓市政策暖風(fēng)或持續(xù)兩三年,此類降低首付的做法,能夠降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。
降低首付能減少購(gòu)房成本?這個(gè)說(shuō)法是有欠妥當(dāng)?shù)?,甚至可以說(shuō)是違背了金融的基本常識(shí)。
首先,從金融的角度來(lái)分析,首付降得越低,金融杠桿就越高。舉例來(lái)說(shuō),如果購(gòu)買一套價(jià)值100萬(wàn)人民幣的房子,假設(shè)貸款利率是8%,將分期25年還清債務(wù)。如此一來(lái),10%與25%的首付款利息,前者為116063元,后者是96717元,怎么可能減少購(gòu)房成本?
其次,減低首付加大了銀行的“乘數(shù)效應(yīng)”,即大眾手中就都有了“明天的錢”,首付越低,人們的購(gòu)買力就越超過(guò)他們的實(shí)際收入,市場(chǎng)的供求關(guān)系立刻被扭曲,房?jī)r(jià)就越將被“明天的錢”而推高,用尚不存在的、明天的錢去購(gòu)房時(shí),那種不實(shí)的“求”便無(wú)限增大,房?jī)r(jià)自然急劇上升。恰恰相反,如果提高首付買房,非但能減少按揭的利息成本,而且大家買到的都是“今天房?jī)r(jià)”的房子,人們的購(gòu)房成本才能真正地降下來(lái)。
然而,對(duì)缺乏投資渠道的普通投資者來(lái)說(shuō),似乎只有房子才能抵抗財(cái)富縮水。那些手上持有多套住房的,大多都把房子作為投資品,希望以更高的價(jià)格賣出。進(jìn)一步說(shuō),在商品社會(huì)里,房屋是最大、最有利可圖的商品。既然房子是商品,它就一定符合商品的價(jià)值規(guī)律。猶如股票的基本價(jià)值是從企業(yè)未來(lái)的盈利中獲得,住房的基本價(jià)值是源于未來(lái)出售或出租住房產(chǎn)生的收入。而當(dāng)下,無(wú)論從租售比還是從房?jī)r(jià)的收入比來(lái)看,中國(guó)房?jī)r(jià)都已經(jīng)脫離了基本價(jià)值。
幾十年來(lái),全球各地的房?jī)r(jià)泡沫,無(wú)一例外都以房?jī)r(jià)下跌引發(fā)金融危機(jī)而結(jié)束。比如日本過(guò)熱的樓市導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“失去二十年”;美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)大衰退,至今都尚未真正全面復(fù)蘇。
近幾年,加拿大被迫跟隨美國(guó)實(shí)行超低利率,加之其他原因,使得房?jī)r(jià)飛漲,被國(guó)際貨幣基金組織和經(jīng)合組織,判定為全球房?jī)r(jià)泡沫的最大國(guó)。特別是德意志銀行去年底評(píng)估,加拿大的房屋市場(chǎng)被嚴(yán)重高估,高估值為房?jī)r(jià)的60%。結(jié)果,越來(lái)越多的海外企業(yè),由于成本過(guò)高而撤出加拿大。一般的中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)也日漸艱難,為保持競(jìng)爭(zhēng)力,使得加拿大的失業(yè)率不斷提升。同時(shí),加拿大人因?yàn)橘J款買高價(jià)房,債務(wù)水平屢創(chuàng)新高。目前,加拿大人的收入債務(wù)比(IncomeDebtRatio,簡(jiǎn)稱負(fù)債率)高達(dá)167%,幾乎是全球第一。
所以,房?jī)r(jià)收入比、租售比、空置率、負(fù)債率越高,泡沫就越大,而持續(xù)得越久,也就越容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
掃碼下載
免費(fèi)看價(jià)格