房企2月繼續(xù)積極拿地 或面臨兩難

受春節(jié)影響，2月上半月雖然成交的土地?cái)?shù)量不多，但自去年以來頻現(xiàn)的地王熱仍在繼續(xù)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份截至17日，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破了176.3億，預(yù)計(jì)最后全月將在250億左右，這一數(shù)據(jù)雖然低于前幾個(gè)月，但因?yàn)?月的特殊性，土地出讓數(shù)量較少，整體看，標(biāo)桿房企依然維持了非常積極的拿地意愿。

根據(jù)數(shù)據(jù)，2月份20大標(biāo)桿房企拿地金額已經(jīng)超過2015年2月全月的155.52億，預(yù)計(jì)全月同比拿地金額漲幅將高達(dá)5成以上。

多家企業(yè)在2015年第三季度開始加速積極拿地。從2月份積極拿地的企業(yè)看，保利、萬科、首開、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、富力、綠城等企業(yè)均非常積極，整體上看，房企拿地主要集中在一二線城市。

例如，2月16日，經(jīng)過133輪報(bào)價(jià)，恒大地產(chǎn)以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價(jià)達(dá)9359元/平方米，溢價(jià)率177.28%，逼近周邊在售房價(jià)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，截至日前，北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連10大城市2月份居住類住宅土地合計(jì)簽約7宗，平均樓面價(jià)高達(dá)8872.82元/平方米，環(huán)比1月份7760.64元/平方米的成交樓面均價(jià)上漲14%，同比2015年2月土地成交均價(jià)漲幅高達(dá)190%。

而自2015年來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場投入了3517.13億拿地。從在一線城市的占比看，歷史首次突破了50%比例，占比高達(dá)50.74%。越來越多的房企扎堆一線城市。以北京為例，在去年11月，很多企業(yè)多年來第一次拿地，比如陽光城在臺湖、綠城在門頭溝，扎堆制造地王。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大。針對三四線城市存在的明顯過剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市，這也造就了一線城市和二線核心城市地王頻出的現(xiàn)象。北京等一線城市在標(biāo)桿房企爭搶拿地的影響下，已經(jīng)出現(xiàn)地價(jià)超過房價(jià)的現(xiàn)象，這也蘊(yùn)含著不少風(fēng)險(xiǎn)。

2013年北京開始出現(xiàn)地價(jià)超過房價(jià)的情況，并產(chǎn)生了多宗地王;隨著2015年6月大興、豐臺等多宗高價(jià)地的成交，地價(jià)遠(yuǎn)超房價(jià)幾乎成為土地市場的普遍現(xiàn)象。地價(jià)的高企催生了多個(gè)豪宅項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年2月16日，在1個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，北京純商品房住宅簽約套數(shù)為4299套，其中300萬以內(nèi)的剛需物業(yè)只有2346套，占比為54.6%，這一比例連續(xù)多年來持續(xù)降低。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌說，現(xiàn)在的問題在于，土地出讓價(jià)格如此之貴，開發(fā)商的利潤空間已經(jīng)非常狹小。以廣州西邊的廣鋼新城為例，土地樓面價(jià)已經(jīng)2萬多了，但建成后只能賣3萬左右，“開發(fā)商的壓力非常大，要做非常大的投入才行，因?yàn)榈罔F再過兩站到廣佛交界處的南海，價(jià)格只有一半左右。”

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，高地價(jià)也把他們推入到一個(gè)兩難的境地。由于高地價(jià)侵蝕了利潤率，使得房企前期投資壓力增大、投資回收期延長、周轉(zhuǎn)速度減緩，不買地未來就沒有項(xiàng)目可供開發(fā);如果出手購買高價(jià)地，未來或?qū)⒚媾R較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

“現(xiàn)在你別看大家在廣州拿地很積極，但相比售價(jià)來看壓力非常大，有些項(xiàng)目是虧損在賣，這種市場是不健康的。”龍斌說，有些企業(yè)不拿地就無法占有市場，就有被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，但一拿地后就有經(jīng)營的壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。