“商改住”被降溫只是亦莊嗎?
“手中的這套房子,我還是盡早賣掉吧,以免未來再生變。”提起名下這套“商改住”房子的投資,業(yè)主姜先生覺得自己當(dāng)年的眼光有點走樣。2015年12月底,亦莊地區(qū)突然出臺規(guī)定,商住兩用的二手房暫停辦理過戶,引發(fā)了一輪議論。猴年春節(jié)前的1月底,過戶重新開放,可買房人的信心還未恢復(fù)。北京晚報記者這兩日走訪發(fā)現(xiàn),節(jié)后的“商改住”二手房相比節(jié)前有點冷。有消息透露,北京未來將可能對商業(yè)立項改為住宅賣,采取一定的監(jiān)管措施。
一個半月沒來看房人
“怎么沒有人打電話來預(yù)約看房了呢?”從丙申猴年的春節(jié)假期開始,市民姜先生就忍不住琢磨這個問題。過去,他特別反感經(jīng)紀(jì)人總是不停地打電話“騷擾”他,勸他買房賣房,可如今,他卻第一次期盼能聽到來自中介的電話鈴聲。
姜先生現(xiàn)在特別想賣掉的這套房,是他3年前投資的一套亦莊區(qū)域的“商改住”兩居室,2015年下半年他才剛剛拿到房本。因為想為父母在南方買套養(yǎng)老房,去年12月,姜先生想賣掉這套房,于是就在中介機(jī)構(gòu)掛了牌,他當(dāng)時的報價是290萬元。
“那會的房產(chǎn)交易市場還是很不錯的,我掛牌沒多久就有人提出想買我的房子。”他回憶道,就在買房人已經(jīng)實地看完房、雙方準(zhǔn)備相約坐下來談價格時,從經(jīng)紀(jì)人處突然傳來壞消息,說亦莊管委會下發(fā)了通知,暫停辦理區(qū)域內(nèi)商住兩用房的過戶手續(xù)。姜先生的房子,正是被暫停的范疇。
“不讓過戶,我們怎么敢把錢交給你呢?這有風(fēng)險呀。”買房人以此為理由,向姜先生提出要降價50萬元。這一提議,被他當(dāng)場拒絕。“我又不是小產(chǎn)權(quán)房,有產(chǎn)權(quán)的缺陷,真讓50萬元,那我這筆投資可就虧本了。”
亦莊“商改住”暫停過戶的消息,很快就傳播了開,整個1月,亦莊地區(qū)的商住樓成交都處于停滯狀態(tài)。至于原因,無論是相關(guān)部門還是中介機(jī)構(gòu),誰都沒有給出一個準(zhǔn)確的解釋。“論壇上,各種揣測都有,我就這么忐忐忑忑的過了一個月。”
暫停了過戶辦理,買房人自然也不敢再來約看。直到1月29日,無故暫停的過戶才重新恢復(fù)。然而,這卻沒有扭轉(zhuǎn)這套房子的冷遇。他告訴記者,一直到昨天,整整半個月過去了,他沒有接到一通經(jīng)紀(jì)人打來的約看電話,甚至連詢問房子還賣不賣的電話都沒有。
“我已經(jīng)想好了,把290萬元的報價降到280萬元,只希望盡早將這套房子出手。”雖然過戶已恢復(fù),可姜先生仍然有點不安,害怕哪一天政策又“朝令夕改”,再出現(xiàn)一次暫停的情況。
節(jié)后“商改住”遇冷
“因為怕再節(jié)外生枝所以也想盡量出手”的并不止姜先生一人。同樣在亦莊有一套110平方米“商改住”房子的業(yè)主王先生昨日也向北京晚報記者表示,自己愿意略微降低一些房子的價格,讓房子盡早出手,“現(xiàn)在就連經(jīng)紀(jì)人也鼓勵我早點賣。”
受到這場過戶風(fēng)波的影響,去年12月份還風(fēng)風(fēng)火火的“商改住”市場,今年2月份以來陷入了冷清。“您瞧,我手里有不少套君安國際的二手房,都是100多平方米的兩居、三居,業(yè)主現(xiàn)在誠心出售,報價都是可以談?wù)劦?,不誠心賣業(yè)主是不會降價的。”昨日,區(qū)域內(nèi)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴以看房人名義咨詢的記者,這幾套不限購的“商改住”房源,目前報價都在25000元/平方米,如果算上業(yè)主愿意讓價的因素,不超過24000元/平方米就可以拿下。
“去年11月時,小區(qū)的二手房就至少賣這個價格,3個月過去了,可以說一點兒沒有漲反而有下降。”經(jīng)紀(jì)人說,在其他區(qū)域的二手房都漲價的時候,這兒的價格優(yōu)勢就更加明顯。
對于業(yè)主著急出售的原因,經(jīng)紀(jì)人解釋為因為春節(jié)假期,看房的人比年前少,所以議價空間增加。不過,對于是不是因為受到之前暫停過戶風(fēng)波的影響時,經(jīng)紀(jì)人卻避而不談。“您對此有擔(dān)心,我們完全理解。那只是臨時的政策,現(xiàn)在完全恢復(fù)了。”
然而,記者從中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上,還是窺探到了亦莊“商改住”房源的遇冷境況。在鏈家地產(chǎn)的官方網(wǎng)站上,君安國際小區(qū)顯示的在售房源有50套,近90天僅成交了1套,而近30天經(jīng)紀(jì)人也僅帶看過5次。名為力寶廣場的“商改住”小區(qū),顯示的在售房源為63套,近90天成交了0套,而近30天經(jīng)紀(jì)人僅帶看過6次。賣得最好的是林肯公園“商改住”二手房,在售房源166套,近90天也就僅僅成交了31套。
成交過熱引起警惕
2015年,隨著“限購”政策的持續(xù)執(zhí)行和入市新盤的日趨豪宅化,“商改住”樓盤出現(xiàn)了成交熱。
來自亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2015年北京商住房總成交量為21423套,同比2014年的12477套,上漲了71.69%。其中,通州區(qū)成交量最高為5253套,占比24.52%;其次是大興區(qū),總成交3859套,占比18.01%。
成交上漲的同時,商住房成交總額以及成交均價也創(chuàng)下歷史新高。數(shù)據(jù)顯示,2015年商住房總成交額422.87億元,同比2014年增長了132.69%;成交均價為29365元/平方米,同比上漲32.56%。
“從需求端來說,住宅產(chǎn)品已現(xiàn)高端化趨勢,購房人在海淀、通州、大興等區(qū)域買不到普通住宅,只能選擇商住房。另一方面,則是隨著房地產(chǎn)市場的總體回溫,買房人對未來房價預(yù)期看好,投資者也明顯增多。這些都是造成市場火熱的原因。”亞豪機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅分析。
有分析指出,正是因為成交過熱,引起了主管部門的警惕。“40年或50年立項的商業(yè)金融用地,實際土地屬性規(guī)劃為寫字樓以及商業(yè)項目。政府出讓這些地塊,目的是為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供助力,而不只是賣房子。更何況,商改住之后聚集了大量的居住人群,也不符合北京現(xiàn)在提出的人口疏解目標(biāo)。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
“商改住”或迎監(jiān)管
“未來北京各區(qū)域政府應(yīng)該會加大對商住房的控制,亦莊已經(jīng)明確要將一些民水民電的商住項目整改為商水商電,提高生活成本,降低購房人的積極性。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。“今后,特別是對于新建的商業(yè)立項項目,恐怕將從規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)就管控私自改為住宅的情況。”
實際上,在今年的北京市人代會上,相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對于記者提出的“商改住”問題,也表示今后要研究對商住房采取一些監(jiān)管措施。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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