房貸新政來襲 城鎮(zhèn)化和自住需求將成去庫存主要方向

日前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，再次降低非限購城市房貸“門檻”，引發(fā)網(wǎng)友熱議。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸新政以“去庫存”為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)購房需求起到一定作用，但政策效果仍需市場檢驗(yàn)。

專家建議，除降低房貸門檻之外，未來還應(yīng)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、刺激自住需求兩個(gè)方面進(jìn)行探索，同時(shí)多部門應(yīng)共同發(fā)力，在深化制度改革、優(yōu)惠財(cái)稅政策等領(lǐng)域打出“組合拳”，進(jìn)一步化解“去庫存”壓力，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

月供和利息上升部分網(wǎng)友仍“望樓興嘆”

央行和銀監(jiān)會(huì)1日聯(lián)合發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購”措施的城市，首套房商業(yè)貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5%，二套房商業(yè)貸款首付比例調(diào)整為不低于30%。

對(duì)春節(jié)前出臺(tái)的“利好”新政，不少網(wǎng)友仍表示“只是看上去很美”。對(duì)于動(dòng)輒二三百萬的總房款，即便降低了首付，余下的貸款也是天文數(shù)字。更何況，在每個(gè)家庭的月均可支配收入并未發(fā)生明顯變化的情況下，可貸款額是既定的，銀行無法向購房家庭發(fā)放更多貸款，即便可以，也超出了可承受的范疇。

一位銀行負(fù)責(zé)個(gè)人信貸的工作人員給記者算了一筆賬：以一套總價(jià)200萬元的房子為例，按貸款20年計(jì)算，首付比例降低后，由50萬元降低到40萬元，但隨著貸款額的上升，利息總額會(huì)增加約6萬元，月供增加近700元（等額本息還款方式）。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從根本上看，還有待解決房地產(chǎn)供需的根本問題，而對(duì)于購房者來說，貸款的利率并未降低，首付壓力降低，但貸款壓力也隨之增加。從心理層面看，會(huì)刺激一波需求入市，政策效果還有待市場觀察。

定向刺激需求促進(jìn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)

專家指出，不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，化解房地產(chǎn)庫存已經(jīng)被列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。此次貸款放松政策，同樣意在“去庫存”，緩解房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性壓力，以及金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)。

張大偉告訴記者，2016年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨很大壓力。去年全國固定資產(chǎn)投資增長緩慢，主要是受到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大的影響，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來持續(xù)下滑，房企整體購地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。

中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個(gè)月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題最為嚴(yán)重。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，此次政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)很明確，就是鼓勵(lì)刺激一部分需求，有針對(duì)性地推進(jìn)“去庫存”，穩(wěn)定住房消費(fèi)市場，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。“首付門檻降低，有利于剛需和部分改善性需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低、但積蓄不多的年輕人和年輕家庭，能夠起到一定刺激作用，更快地釋放需求。”

此外，分析人士認(rèn)為，降首付對(duì)于一些大城市周邊區(qū)域總價(jià)不高的存量房，甚至三四線城市的庫存，能夠起到一定消化作用，也會(huì)促使部分一線城市打工者回家鄉(xiāng)購房。

城鎮(zhèn)化和自住需求將成“去庫存”主要方向

接受采訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于“去庫存”的方式，單靠降低房貸門檻作用有限，應(yīng)著力在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和刺激自住需求方面進(jìn)行突破。此外，建議各個(gè)相關(guān)部門協(xié)同一致多措并舉，在深化制度改革、優(yōu)惠財(cái)稅政策等方面打出“組合拳”。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)叢屹教授認(rèn)為，自從2012年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入供求結(jié)構(gòu)調(diào)整周期，這個(gè)周期與以往都不同，特點(diǎn)是以自住需求為主，投資性需求回歸理性。此次房貸新政是在“去庫存”背景下，逐步放松政策環(huán)境的一個(gè)延續(xù)，未來還應(yīng)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、聚集產(chǎn)業(yè)人口、完善公共資源分配以及扶持自住需求等方面努力。

“去庫存是個(gè)系統(tǒng)工程，目前仍存在較大壓力，尤其是三四線城市和部分二線城市，這就需要多個(gè)部門參與落實(shí)，從深化戶籍制度改革、支持農(nóng)民工進(jìn)城買房、財(cái)稅政策優(yōu)惠等方面發(fā)力，比如在非限購城市免除營業(yè)稅、加快推進(jìn)貸款利息抵扣個(gè)稅試點(diǎn)工作，從而進(jìn)一步釋放需求。”楊紅旭說。

對(duì)于未來房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域走勢(shì)，叢屹表示，房地產(chǎn)開發(fā)商由于“去庫存”壓力較大，應(yīng)借政策環(huán)境利好之勢(shì)降價(jià)促銷，所以房價(jià)并不會(huì)大漲，而銀行方面也不會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域過量放貸，最后受益的還是購房者。建議理性看待新的行業(yè)周期，不必過分擔(dān)心房價(jià)上漲，同時(shí)審慎選擇投資。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。