機(jī)構(gòu)稱上海上月成交均價(jià)破3.5萬(wàn)/平方米 閘北地區(qū)房?jī)r(jià)或存泡沫

.“2015年初我打算賣掉現(xiàn)住的房子，因?yàn)楦杏X(jué)房子質(zhì)量不好，當(dāng)時(shí)價(jià)格定在500萬(wàn)左右，現(xiàn)在想想還好沒(méi)有賣。到2015年中，房子價(jià)格就漲到了550萬(wàn)，而近期樓盤的房子已經(jīng)開(kāi)始搖號(hào)賣了，我們的房子在中介的掛牌價(jià)介于750萬(wàn)到800萬(wàn)之間。”住在上海普陀區(qū)中環(huán)名品樓盤的李麗(化名)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

和許多人一樣，李麗并沒(méi)有預(yù)料到過(guò)去一年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度。日前，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者走訪多地區(qū)樓盤后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始搖號(hào)賣房，二手房掛牌一周就被買走，很多購(gòu)房者甚至上午看房下午就出手交易。這到底是為什么呢?

房?jī)r(jià)創(chuàng)新高

來(lái)自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，上海市商品住宅供應(yīng)量為43.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑55.1%，同比下滑42.0%;成交量為133.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑29.1%，同比上漲76.9%。供求比進(jìn)一步縮小，僅為0.3：1，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)突出。這個(gè)局面也進(jìn)一步拉高了上海房?jī)r(jià)，多位開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，2016年自己樓盤的價(jià)格已比2015年上漲不少。“2015年末售價(jià)800萬(wàn)的房子今年初就漲到了900萬(wàn)，考慮到市場(chǎng)較好，我們已經(jīng)開(kāi)始控制銷售節(jié)奏，”位于寶山的某開(kāi)發(fā)商向記者透露。

值得一提的是，上海一月成交均價(jià)為35882元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個(gè)數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了上海商品住宅均價(jià)的歷史新高。

“雖臨近春節(jié)，但中高端項(xiàng)目的熱銷結(jié)構(gòu)性拉高了上海房?jī)r(jià)，此外由于供求不平衡導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始待價(jià)而估，房?jī)r(jià)自然被進(jìn)一步拉高。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理盧文曦告訴記者。

過(guò)去的一月，購(gòu)房者已然成為了“搶房者”?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者來(lái)到位于閘北區(qū)(現(xiàn)已經(jīng)并入靜安區(qū)，為區(qū)別板塊，本文所述“閘北”指合并之前的閘北區(qū))的萬(wàn)科雅賓利樓盤，雖非周末，可案場(chǎng)依舊有不少購(gòu)房者正在參觀，售樓人員在緊張地工作。“每天都會(huì)接待很多購(gòu)房者，閘北目前價(jià)格還處于一個(gè)低洼地帶，未來(lái)隨著火車站的改造和蘇河灣板塊的升級(jí)，閘北的配套會(huì)越來(lái)越好，因此價(jià)格也會(huì)繼續(xù)拉高。”現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上述樓盤在去年12月初的開(kāi)盤價(jià)格為7.5萬(wàn)/平方米，而最新的均價(jià)已漲到9萬(wàn)/平方米。“主要還是因?yàn)橐?guī)劃，閘北并入靜安后未來(lái)整個(gè)板塊也會(huì)有一個(gè)區(qū)域升級(jí)，比如靜安的一些商業(yè)中心就會(huì)外遷到蘇河灣板塊，而上?；疖囌疚磥?lái)則會(huì)打造成倫敦火車站那樣的地標(biāo)形象，這樣一來(lái)這個(gè)片區(qū)的商業(yè)和配套自然很好，而目前這個(gè)片區(qū)公開(kāi)出讓的土地非常少，我們的樓盤自然可以賣出高價(jià)。”萬(wàn)科一位負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)提到。趁著市場(chǎng)較好，開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)營(yíng)造“大靜安”概念增加賣點(diǎn)，從而提高銷售量。

“大靜安”概念瘋炒是否過(guò)于瘋狂？

由于市場(chǎng)火爆，很多中介也因此收入頗豐。在位于萬(wàn)科雅賓利周圍的一個(gè)鏈家門店中，張華(化名)正在接待一位看房的客戶，這是他今天接待的第十個(gè)客戶。“很多購(gòu)房者都覺(jué)得閘北目前的價(jià)格還較合理，而且在中心城區(qū)，一手房買不到的話也會(huì)考慮二手房。”張華告訴記者。

記者來(lái)到位于閘北大寧的大寧金茂府，發(fā)現(xiàn)該樓盤在售房源僅兩套。這個(gè)項(xiàng)目曾因拿地價(jià)過(guò)高，遭來(lái)業(yè)界的多種質(zhì)疑，但現(xiàn)在賣的還不錯(cuò)，“我們的客戶大部分是70后和80后，他們本身就是改善型需求，隨著靜安閘北合并很多外區(qū)域購(gòu)買我們項(xiàng)目的人越來(lái)越多。”大寧金茂府一位負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，“當(dāng)然，這里面有一部分也是心理作用，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)反映了未來(lái)片區(qū)的預(yù)期。”部分房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，金茂府已經(jīng)賣到了9萬(wàn)每平米，甚至超過(guò)了被看作是黃金地段的浦東聯(lián)洋及世紀(jì)公園等熱門地區(qū)新樓盤價(jià)。

在金茂府附近居住了長(zhǎng)達(dá)十年的一位居民則告訴本報(bào)記者，該地段的部分新開(kāi)樓盤賣的如此火爆難以想象，已嚴(yán)重超過(guò)了當(dāng)?shù)氐?a href="http://www.a5759.cn/sell/qita/" target="_blank">其他二手房，泡沫不小，“這種虛高的價(jià)格，不排除中介及房地產(chǎn)商聯(lián)手推價(jià)的可能性。一旦遭遇房地產(chǎn)淡季，高價(jià)新樓盤所承受的壓力將會(huì)很大，不排除降價(jià)的可能性。”

去年11月4日，上海市委、市政府舉行撤銷閘北區(qū)、靜安區(qū)設(shè)立新的靜安區(qū)工作大會(huì)。市委書記韓正強(qiáng)調(diào)，實(shí)施閘北、靜安兩區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，是事關(guān)上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一件大事，要統(tǒng)一思想、立足全市工作大局，有序?qū)嵤?ldquo;撤二建一”工作，切實(shí)發(fā)揮黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用。要緊緊抓住這次區(qū)劃調(diào)整的良好契機(jī)，在新的起點(diǎn)上，推動(dòng)新靜安區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展再上新臺(tái)階，努力成為上海中心城區(qū)發(fā)展的新亮點(diǎn)。

事實(shí)上，在閘北并入靜安前，有著上海“大靜安”概念的部分土地就已經(jīng)處于火爆狀態(tài)。

去年3月，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)70.52億元拿下的閘北市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，成交樓板價(jià)34871元/平方米。到了去年6月，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體再次拍下上海閘北市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)N070501單元09-03地塊，成交價(jià)格87.95億元，成交樓板價(jià)38062元/平米。三個(gè)月時(shí)間樓面價(jià)就漲了3000元。去年7月，歷時(shí)接近兩小時(shí)上海閘北上?；疖囌颈睆V場(chǎng)土地被金融街以88.15億人民幣拍的，該土地起始總價(jià)58.7億，金融街拍下土地溢價(jià)率在50.12%。

隨著土地市場(chǎng)火爆，閘北的房?jī)r(jià)也開(kāi)始上升?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在走訪中看到，雖然房?jī)r(jià)上升，目前閘北的配套依舊比較落后，上述項(xiàng)目周邊還是一些破舊居民樓。“未來(lái)這些新項(xiàng)目無(wú)疑會(huì)拉高周邊的地價(jià)，但是對(duì)于拿地這些土地的開(kāi)發(fā)商可能壓力會(huì)很大?，F(xiàn)在消費(fèi)者可以都講究性價(jià)比，上海市場(chǎng)雖好但是不好的項(xiàng)目一樣賣不掉。”中原地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理盧文曦此前在接受記者采訪時(shí)表示。

而今年1月20日的閘北土地拍賣上，則遭遇了冷清的局面。1月20日，閘北天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開(kāi)發(fā)地塊迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，但是競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)并未出現(xiàn)激烈爭(zhēng)奪。按照上海土地市場(chǎng)官方網(wǎng)站公布的結(jié)果：最終華潤(rùn)與華僑城聯(lián)合體以近底價(jià)拿下地塊，最終報(bào)價(jià)69.32億元，溢價(jià)率0.05%。

顯然，在經(jīng)歷過(guò)瘋狂的閘北市場(chǎng)以后開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不愿意接盤。事實(shí)上，很多區(qū)域的房?jī)r(jià)都反應(yīng)了對(duì)于未來(lái)的預(yù)期，比如之前的迪士尼川沙板塊在迪士尼準(zhǔn)備建造的時(shí)候就已經(jīng)有過(guò)了一輪價(jià)格上漲，而隨后價(jià)格就一直停滯。因此有市場(chǎng)人士稱，而閘北的很多價(jià)格已經(jīng)反應(yīng)了對(duì)于未來(lái)的預(yù)期，而真正未來(lái)是否利好可以完全兌現(xiàn)，這個(gè)還有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，上海房?jī)r(jià)為何在瘋漲呢?《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到，由于很多80后都已經(jīng)到了需要改善住房的時(shí)候，他們對(duì)于新房的訴求強(qiáng)烈，同時(shí)要求不錯(cuò)的面積，因此中高端樓盤成為他們的首選。此外，很多浙江和江蘇的購(gòu)房者也洶涌進(jìn)入上海市場(chǎng)，比如上述中環(huán)名品就有很多江蘇客戶成群購(gòu)買。巨大的需求和稀少的供應(yīng)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)不斷上漲，而上海也做出了堅(jiān)決限購(gòu)的表態(tài)。

“我們預(yù)計(jì)未來(lái)兩年上海整體住宅地產(chǎn)市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)，2016年成交均價(jià)的上升幅度在8%左右，主要是高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)將繼續(xù)高于整體水平。”戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏告訴記者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。