燕郊:八大高新項(xiàng)目建五年僅一個落地 三個變住宅

35公里是河北燕郊到北京天安門的直線距離，這個離北京市中心最近、河北省第四個國家級高新區(qū)，近期因河北省委書記趙克志講話而備受關(guān)注。

在2016年河北省兩會上，趙克志明確指出，廊坊地區(qū)要做北京的衛(wèi)星城和生態(tài)城，“不能搞住在河北、上班在北京的睡城。”

區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究專家、河北省社科院原副院長楊連云認(rèn)為，趙克志講話背景是燕郊已成睡城的事實(shí)。“北京市曾向廊坊市提出北三縣以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，但是當(dāng)時(shí)地方政府目光短淺，認(rèn)為賣高價(jià)地收入高，開發(fā)了大量商用居住土地。”

得益于北京高房價(jià)下人口外溢，廊坊三河、大廠、香河北三縣地區(qū)及固安、永清、涿州等河北縣市房地產(chǎn)受到市場熱捧。在北京與河北的交界線外側(cè)，一個個新區(qū)、新城不斷崛起。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不合理和發(fā)展滯后，使得這些原本定位為衛(wèi)星城的區(qū)域淪為“睡星城”。

經(jīng)歷三輪定位搖擺的百世金谷國際產(chǎn)業(yè)基地，正是觀照京津冀產(chǎn)業(yè)布局之困的縮影。更嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，作為燕郊高新區(qū)曾經(jīng)的八大產(chǎn)城項(xiàng)目之一，百世金谷是5年來真正落地的那一個。

隨著房地產(chǎn)盛宴逐漸謝幕，河北正試圖自我糾錯，否則，即便開通地鐵線路，也只是徒增一種擁擠的城際通勤方式而已。

一個園區(qū)三易定位

2010年11月，繼石家莊、保定和唐山之后，廊坊市燕郊成為河北省第四個國家級高新區(qū)。經(jīng)歷了長時(shí)間荒涼之后的燕郊開始一路高歌猛進(jìn)。

以園林綠化起家的燕郊本地人張永鐵帶著夢想正式踏入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2008年金融危機(jī)過后，中央提出振興十大產(chǎn)業(yè)，其中就包括物流，張永鐵和同事們認(rèn)為物流和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)前景廣大。

當(dāng)時(shí)，張永鐵旗下的百世金谷公司計(jì)劃聯(lián)合一家航空公司在距離首都機(jī)場18公里外的燕郊，依托首都機(jī)場的近距離優(yōu)勢，建立起一個以空港物流和國際貿(mào)易為主的綜合園區(qū)。項(xiàng)目總占地面積2390畝，計(jì)劃投資46億元。

作為燕郊首個物流園區(qū)，燕郊國際空港物流園區(qū)曾備受各界關(guān)注。然而，理想美好，現(xiàn)實(shí)殘酷。由于北京順義地區(qū)最后主導(dǎo)了首都機(jī)場空港物流主要業(yè)務(wù)，想要分食這一蛋糕并不容易，再加上京冀兩地長久以來產(chǎn)業(yè)隔閡和航空公司終止合作等原因，國際空港物流夢想擱置。

失去了合作伙伴，單憑百世金谷的資金實(shí)力顯然無法承受項(xiàng)目龐大投資。2010年，園區(qū)一期項(xiàng)目建成，但與國際空港物流園區(qū)相去甚遠(yuǎn)。即便降低身段，百世金谷依然面臨著招商困難等一系列問題?，F(xiàn)實(shí)面前，百世金谷開始思變。

2011年，二期百世金谷國際產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)項(xiàng)目正式啟動。張永鐵的同事、盈時(shí)集團(tuán)副董事長劉文軍介紹，最初百世金谷國際產(chǎn)業(yè)基地計(jì)劃招商一些國際和國內(nèi)知名企業(yè)入駐，但是實(shí)操中發(fā)現(xiàn)，大企業(yè)尤其是世界500強(qiáng)入駐可能性幾乎為零，“大企業(yè)自身實(shí)力強(qiáng)，容易以我為主形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

碰壁之后，劉文軍等人悟出了產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位“宜低不宜高”，“做成廠房，賣不出去可以改成辦公樓，也可以改成創(chuàng)意園區(qū)，但如果全部做成寫字樓，你只能死撐下去了。”最終百世金谷定位于服務(wù)中小型科技企業(yè)。

從國際空港物流到服務(wù)中小企業(yè)，劉文軍承認(rèn)最初的想法有些簡單了，“當(dāng)時(shí)決定做空港物流、做高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)考慮三點(diǎn)，首先距離機(jī)場近，第二距離中關(guān)村近，第三燕郊有8所高校。后來發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的聚集性和協(xié)同性，那些所謂優(yōu)勢很難變現(xiàn)。”

百世金谷二期園區(qū)占地386畝，由50多棟綜合辦公廠房組成，每棟樓有兩層半的主樓和三層附樓組成，其中主樓適合做生產(chǎn)車間和倉儲物流，附樓適合辦公和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。據(jù)百世金谷一位招商經(jīng)理介紹，目前入住企業(yè)多數(shù)來自北京，其中70%來自中關(guān)村中小企業(yè)。

百世金谷項(xiàng)目包括一期物流園區(qū)、二期產(chǎn)業(yè)基地和住宅項(xiàng)目金谷美麗城，產(chǎn)業(yè)用地和住宅用地比例大約為二比一，二期目前16套廠房未售出，整體企業(yè)入駐率大約在70%左右。入駐企業(yè)中，69%為科技產(chǎn)品制造企業(yè)，27%左右為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，包括創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

對于部分項(xiàng)目空置的原因，上述招商經(jīng)理透露，北京一家公司已經(jīng)在百世金谷購置了辦公場地，但是因?yàn)椴糠謫T工不愿到燕郊上班，而無法搬遷，“還有一家企業(yè)，買了以后搬過來一段時(shí)間，后來也是因?yàn)橄嗤脑虬峄乇本┝恕?rdquo;

在劉文軍看來，“如果一家企業(yè)的核心員工反對，肯定沒法搬遷，長期來看，隨著燕郊地區(qū)逐步成熟，從北京到燕郊上班會逐步增多。”

作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，與華夏幸福等年銷售數(shù)百億的同行相比，劉文軍承認(rèn)百世金谷資金鏈并不輕松，不過，隨著入駐企業(yè)不斷成長、壯大，也為其產(chǎn)業(yè)培育和園區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)張?zhí)峁┝嘶A(chǔ)。

八大項(xiàng)目一個落地

盡管在過去五年中數(shù)易定位，百世金谷已算是燕郊地區(qū)園區(qū)中少數(shù)落地順利的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2011年3月，燕郊國家級高新區(qū)正式揭牌儀式上，八大重點(diǎn)項(xiàng)目一并奠基，百世金谷國際高新產(chǎn)業(yè)基地即其中之一。

是時(shí)，燕郊八大項(xiàng)目涵蓋航天航空、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代服務(wù)等新興行業(yè)，風(fēng)光無二。在當(dāng)?shù)卣恼Z境中，它們將撐起這個新成立的國家級高新區(qū)，從傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型。在這之前，無論是本地龍頭企業(yè)福成和匯福，還是神威藥業(yè)、世源汽車等都代表傳統(tǒng)工業(yè)。

其中，首爾園由本地企業(yè)燕達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)與韓國政府聯(lián)合共同打造，占地1862畝，計(jì)劃總投資200億元，主要建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、高端制造、商業(yè)、酒店、辦公、金融、教育、物流、會展、服務(wù)外包盒總部基地及配套特色生活區(qū)，按照官方口徑，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)年收入200億元，每年能夠?yàn)檠嘟钾暙I(xiàn)稅收37億。

航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)項(xiàng)目占地3000畝，計(jì)劃總投資76億元，由天洋控股投資建設(shè)，計(jì)劃建成航天科技會展中心、太空體驗(yàn)基地、中國航天科技北方中心、航天員療養(yǎng)中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、航天國際交流中心、航天博覽園、航天后勤服務(wù)基地8個子項(xiàng)目。

港中旅溫泉度假項(xiàng)目占地2000畝，計(jì)劃總投資50億元，建設(shè)內(nèi)容包括溫泉度假、國際會議、星級酒店、精品演繹、運(yùn)動康體中心、休閑風(fēng)情商業(yè)街和高尚住宅。按照規(guī)劃，項(xiàng)目建成能夠帶動3000人就業(yè)，年銷售額達(dá)10億元。

如今，這三個項(xiàng)目皆變身住宅：首爾園成為首爾甜城，航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)變成天洋城四代，港中旅溫泉度假區(qū)成為港中旅海泉灣，可銷售的住宅和商業(yè)項(xiàng)目成為主體，原規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)難覓蹤影。

總投資30億元、占地600畝的安邦保險(xiǎn)后援服務(wù)中心項(xiàng)目多年進(jìn)展緩慢，作為安邦保險(xiǎn)旗下后臺數(shù)據(jù)處理服務(wù)中心，從2012年至今，該項(xiàng)目第一組團(tuán)和第二組團(tuán)兩次開工后停工，近期中建八局已經(jīng)進(jìn)駐第三組團(tuán)用地，醞釀再次動工。

與安邦項(xiàng)目一波三折相比，河北建投集團(tuán)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目戲劇性更濃：這個占地3823畝、計(jì)劃總投資117億元的項(xiàng)目，主要建設(shè)軟件研發(fā)企業(yè)中心、動漫產(chǎn)業(yè)中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、信息服務(wù)中心、企業(yè)研發(fā)中心、科研成果轉(zhuǎn)化實(shí)驗(yàn)中心、企業(yè)區(qū)域總部中心等11個子項(xiàng)目。

2013年前后，該項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行首次變更，由現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地變身旅游城，建設(shè)內(nèi)容主要為住宅、酒店、商業(yè)等項(xiàng)目。開工不到一月項(xiàng)目管理方和建筑施工方悉數(shù)撤走。直到2015年5月份，項(xiàng)目規(guī)劃恢復(fù)到原來內(nèi)容，并于8月份重新動工。

此外，燕郊科學(xué)城內(nèi)多個數(shù)字圖書項(xiàng)目或建成后擱置、建設(shè)中爛尾，或一直未動工，物美現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技物流園區(qū)項(xiàng)目至今未有實(shí)質(zhì)性動作。從2011年至今，當(dāng)初支撐燕郊國家級高新區(qū)的八大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，百世金谷是唯一一個與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的建成項(xiàng)目。

據(jù)燕郊一位企業(yè)人士透露，八大項(xiàng)目出現(xiàn)問題，一方面與大經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，“從2007年之后，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)際增幅其實(shí)逐年下降的，尤其是4萬億投資以后，資金流向資本市場和房地產(chǎn)，實(shí)體企業(yè)大量倒閉，招商肯定困難，不僅僅是燕郊，全國都這樣。”

另一個主要影響是房地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)生存空間擠壓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目投入大、資金回報(bào)周期長，而且還要應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)，“房地產(chǎn)今年投資，明年就能見效益，一個是肯定能賺錢的，一個是存在很多不確定因素的，如果是你，你會選擇做哪個？”

從2011年至今，燕郊房價(jià)從6000元上漲至14000元，大量工業(yè)用地和綜合產(chǎn)業(yè)用地變身商品住宅。一位接近三河市政府相關(guān)人士曾透露，“我的印象中，2008年以后，燕郊就沒有落地過一個真正像樣的項(xiàng)目。”

三河市官方公布數(shù)據(jù)顯示，2014年全年房地產(chǎn)投資197.5億元，同比增120%，全年商品房銷售額326億元，同比增44.7％；同期，全市199家規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值183.7億元，利稅和利潤同比分別下降了6%和14.1%，年末虧損企業(yè)達(dá)26家，總虧損額由上一年4.4億元擴(kuò)大至14.5億元。

睡星城？衛(wèi)星城？

官方數(shù)據(jù)顯示，目前燕郊常住人口為60萬，其中有30萬人口常年因工作往返于北京與燕郊之間。而民間普遍認(rèn)為，目前燕郊常住人口已經(jīng)突破80萬，半數(shù)工作在北京。

在近年北京房價(jià)高漲、人口外溢的大潮中，燕郊并非唯一的睡城。大廠潮白河工業(yè)區(qū)、固安高新區(qū)、香河、廊坊等地也面臨著不同程度的類似狀況，在楊連云看來，主要是這些縣市距離北京近，房價(jià)又大大低于北京。

其實(shí)，在趙克志提出“廊坊不做睡城”之前，燕郊睡城問題已經(jīng)引起河北省高層的關(guān)注，據(jù)上述接近三河市政府人士透露，從2013年省政府就開始著手整頓廊坊北三縣地區(qū)混亂的土地問題，“2014年以后，土地變性就比較困難了。”

據(jù)其介紹，在這之前，燕郊地區(qū)原本規(guī)劃中大量工業(yè)用地和綜合用地變成住宅和商住項(xiàng)目，“雖然過程復(fù)雜，但巨大利益使得這種操作普遍存在，開發(fā)商到規(guī)劃部門變更用地規(guī)劃，然后就可以到國土部門變更用地性質(zhì)，。”

這一改變從2013年底啟動，廊坊市北三縣統(tǒng)籌發(fā)展辦公室正式成立，級別為正處級，三河、大廠和香河三地發(fā)展規(guī)劃、土地利用和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等事宜由原先的各自為政到統(tǒng)一規(guī)劃，并逐步與北京市政府相關(guān)規(guī)劃相呼應(yīng)。

同時(shí)，《北三縣統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃（2013—2030）》相關(guān)編制工作也啟動，并于2014年完成規(guī)劃，據(jù)上述接近政府人士透露，該規(guī)劃將在年內(nèi)正式發(fā)布，北三縣未來將逐步打破行政壁壘，形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展，第一要務(wù)是承擔(dān)首都功能疏解。

在這前后，廊坊市地區(qū)官場經(jīng)歷一輪激烈震蕩，包括原廊坊市長王愛民、原三河市委書記李剛、原燕郊住建局局長郭光東在內(nèi)大批官員落馬。據(jù)上述接近官方人士透露，2015年一年時(shí)間，整個廊坊市累計(jì)查辦近300名官員。

最近兩年里，三河市和燕郊高新區(qū)共有大約200多位官員和公務(wù)員受到不同程度處分。官場地震過后，燕郊原本混亂的土地和房地產(chǎn)市場局面開始轉(zhuǎn)變。再加上受京津冀協(xié)同發(fā)展政策影響，燕郊地區(qū)商品住宅用地供應(yīng)大幅減少。

三河市土地出讓信息顯示，2013年12月，全市共出讓了18幅商品住宅用地，總出讓面積達(dá)1305.5畝，而土地政策收緊之后，2014年1月1日至2016年1月20日，兩年多時(shí)間僅出讓6幅商品住宅用地，總出讓面積只有367畝，兩年供應(yīng)量不及之前單月三分之一。

劉文軍也透露，燕郊地區(qū)從2014年開始收緊土地供應(yīng)量，目前已經(jīng)停止新增住宅用地審批，未來稀缺的土地資源，將用來重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。“其實(shí)已經(jīng)實(shí)行很久了，只不過效果現(xiàn)在才開始顯現(xiàn)。”

不僅僅是燕郊地區(qū)，同屬北三縣的大廠和香河也面臨著同樣的管制，把更多的土地留給產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不再唱主角。在北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移的過程中，整個河北地區(qū)也開始謀劃如何以更好的姿態(tài)來承接產(chǎn)業(yè)。

突破產(chǎn)城困局

在劉文軍看來，理想產(chǎn)城一體格局是以產(chǎn)帶人，以人興城。但多數(shù)地方本末倒置，荒廢了產(chǎn)業(yè)，火了房地產(chǎn)。

作為京津冀地區(qū)核心城市，北京在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上一直具備較強(qiáng)的聚集效應(yīng)，市內(nèi)匯集了大量世界500強(qiáng)企業(yè)，擁有發(fā)達(dá)的金融、科技制造、互聯(lián)網(wǎng)、通信、汽車等新興行業(yè)。按照產(chǎn)業(yè)聚集輻射效應(yīng)，河北周邊縣市應(yīng)該因此而受益。

燕郊亦是受益者之一。2003年之前的燕郊只是三河市下屬一個不足5萬人口小鎮(zhèn)，國民生產(chǎn)總值一直沒有突破10億元，財(cái)政收入也沒有突破億元。與華北地區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有任何差別。

此后，隨著國土資源部、民政部和中核等中央部委、央企下屬單位搬遷至此，先后有8所高等院校在落地，燕郊開始逐步突原有破鄉(xiāng)鎮(zhèn)格局，朝城市化方向邁進(jìn)。

2005年以后，隨著中興、漢王、神威藥業(yè)、韓國世源汽車等一些企業(yè)入駐，對房地產(chǎn)需求開始顯現(xiàn)，本土福成、匯福等企業(yè)開始開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，燕郊開始逐步崛起，當(dāng)時(shí)燕郊房價(jià)也不過剛剛突破3000元大關(guān)。

到2012年，入駐燕郊的規(guī)模企業(yè)已經(jīng)超過百家，常住人口達(dá)到30萬。如果沒有后來的房地產(chǎn)火爆，燕郊這一產(chǎn)業(yè)和人口配置比例無疑是一個理想的產(chǎn)城一體化樣本。

一切在2008年金融危機(jī)后戛然而止，在4萬億投資刺激下，北京房價(jià)突破萬元大關(guān)，之后一路高歌猛進(jìn)，部分北京工作的人開始到燕郊置業(yè)，燕郊房價(jià)進(jìn)入萬元時(shí)代。

分析人士認(rèn)為，燕郊八大項(xiàng)目沒落一方面由于房地產(chǎn)的擠壓，另一方面由于缺乏因地制宜科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，在工業(yè)和科技企業(yè)還未完全成熟的前提下，這些項(xiàng)目過高的定位與實(shí)際形成產(chǎn)業(yè)斷裂層，最終導(dǎo)致多數(shù)變身地產(chǎn)項(xiàng)目。

以航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)項(xiàng)目為例，雖然北京擁有大量航天產(chǎn)業(yè)，但這些產(chǎn)業(yè)均為較為封閉的央企和軍工企業(yè)，不會把服務(wù)基地落戶燕郊，無法形成聚集。

首爾園項(xiàng)目計(jì)劃與韓國八家企業(yè)合作建設(shè)綜合商業(yè)和商務(wù)園區(qū)，其中商業(yè)面積超過60萬平方米，當(dāng)時(shí)燕郊只有30萬人口，顯然無法消化如此龐大的商業(yè)項(xiàng)目。

燕郊本地一位開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人反思，兩個項(xiàng)目失敗與定位和市場空間有關(guān)。

劉文軍也認(rèn)為做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須具備三個主要條件，第一，產(chǎn)業(yè)功能，包括土地、政策和本地區(qū)資源優(yōu)勢；第二，產(chǎn)業(yè)技術(shù)和技術(shù)人才；第三是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，包括商業(yè)環(huán)境、生產(chǎn)資料配合等。

航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)和首爾園兩個項(xiàng)目僅僅具備廉價(jià)的土地和政府相關(guān)優(yōu)惠政策，缺乏相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)和人才支持，也缺乏上下游產(chǎn)業(yè)的支撐，“你做汽車產(chǎn)業(yè)，起碼得有各種配件生產(chǎn)企業(yè)，還得有汽車技術(shù)和人才，否則肯定做不成，做了活不下去。”

目前河北試圖借助京津冀協(xié)同發(fā)展機(jī)遇扭轉(zhuǎn)這一局面，河北永清縣與北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合作建立永清產(chǎn)業(yè)基地；京東方、航天集團(tuán)等央企也有相關(guān)項(xiàng)目落地固安縣。廊坊的大數(shù)據(jù)服務(wù)中心和張家口云計(jì)算中心等項(xiàng)目也開始落地。

上述接近三河市政府人士透露，目前燕郊已經(jīng)開始解決歷史遺留問題，“也就是嚴(yán)格按照總體規(guī)劃來做，產(chǎn)業(yè)用地只能用來做產(chǎn)業(yè)，變更已經(jīng)不可能了，還有些企業(yè)圈地后一直不動工的，如果還不動工，將會被收回。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。